天津被国务院批准为改革实验特区以后，天津作为我国北方经济中心，作为环渤海经济圈的重要港口城市，也作为继珠江三角洲、长江三角洲之后的中国第三极，作为我国最大的直辖市之一，天津工业地产迎来千载难逢的历史发展机遇。

天津地产在历史机遇面前，我们也应该清醒的看到，工业地产作为房地产产业链的重要组成部分，在中国房地产市场整体市场低迷、楼市下跌、融资困难、中小企业出口减少，效益不景气的大背景下，我们工业地产企业将面临很多的困难和困惑，在此背景下，如何做好工业地产这篇大文章，如何做好招商引资和企业融资创新，将是我们政府部门和企业共同思考的问题，我们如何对工业企业进行招商定位呢？我想从以下几方面进行分享：

一、做工业地产应该理清思路，找准。天津所辖的18个区县各自有其独立的工业园区，政府部门应根据各自的优势进行差异化定位，找到自己的核心竞争力和产业定位。

第二、招商应采取政府主导、市场化运作、政府给予灵活的一些政策。

工业地产不同于住宅地产，因为我们这几年主要在商业地产做投资顾问，工业地产涉足相对较少，我的理解是，工业地产完全不同于商业地产和住宅地产，住宅地产和商业地产，特别是住宅主要是以销售，服务我们的购买群体，以居住为主，而工业地产主要满足的是生产厂家的产品制造，物流仓储、产品研发，言产业、行业、规模的不同，特别是在需要的厂房也不同。服装工业园和电子工业园不一样，研发设计方式都不一样，做制造基地，它需要的物流和仓储和电子工业、和创意产业还有更大的区别。所以我们做一个工业园的时候，特别是一些工业园拿到地以后究竟做什么工业园，首先我觉得应该和城市的主导产业相结合，这个城市有哪些主导产业，这个工业园在主导产业链是什么？你做上游、中游还是下游，是做研发还是制造，要有一个非常清晰的定位，然后形成一个以城市产业为主导和你的工业园相结合的中游、上游、下游的产业链条，大家知道浙江义乌，义乌是中国乃至世界的小商品基地，浙江义乌是外向型企业，我们以服装为例，它形成了非常大的产业链，形成了一个工业园，有的是做布匹的，有的是做加工的，有的是做钮扣的，形成了上、中、下产业链，从研发到制造，到销售、到推向市场，到成果的实现，形成了一个产业链，而且要形成一个产业群。

我想工业地产一定要有规模，如果有100亩地，我建议不要做工业园，这样是做不起来的，工业园一定要有规模、有量。

第二，我们做工业地产，既然是地产，很多就是买卖，作为工业地产，首先要确定你的盈利模式，就是我做工业地产，我是靠出租，靠经营、靠管理来获利，你还是靠卖你的厂房来获利？你首先要确定你的盈利模式，在后期的定位方面，如果以销售为主，我把厂房卖给制造厂家，他们需求的是什么，如果出租的话，我们的盈利模式又是什么，我们需要多长时间来收回投资，工业地产首先要做这方面的考虑。

第二就是要确定管理模式，刚才均豪的老总谈到了，工业地产需要管理，怎么管理呢？我认为工业地产不管我们是进入了50家企业还是100家企业，应该实行统一的物业管理，有统一的推广宣传、统一的质量管理体系等等，根据入住厂家的特点，给他们提供一个良好的生产平台和管理平台。还要招商租住同行，第三要提供融资平台。

各种工业园，产业定位不同，选址也有不同，需要大型物流仓储的产业，选址时尽量选在交通便捷、距离口岸码头、车站或货运站较近的地方，工业园离港口、产业、码头一定要很近，无如果放在很远，很深的地方，单纯的物流和运输费用就可以把你这个企业作垮。比如说做动漫、做影视、做广告，做一些新产品的研发，我们如何做一个大的创业园和电子园区，我们尽量和大专院校、知名院所练习。

在规划之前，要有清晰的产业定位，比如你的工业园要做什么？谁会来入住？是购买？还是租赁？为什么要来？你给提供的软硬件服务是什么？你的管理规则是什么？你的招商政策是什么？税收政策是什么？在整体规划之前首先要做业态规划和产业规划和入住商业的规划，不同的入住商家，不同的企业需求模式是不一样，的，所以我们做工业园的时候首先要清晰的知道我们这个工业园做什么，谁会来入住，是购买还是租赁，它来入住，他是买还是租赁？他为什么要来？我这个工业园吸引他的核心竞争力在哪里，一定要让你的客户知道。同时你还要告诉他，到我这个工业园来，你给客户提供的服务是什么。大家知道，目前的政策基本上都是一体化，租金、房价、地价基本持平的情况下，你的核心竞争力是什么？一定要有清晰的定位，在清晰的定位明确以后，你是哪一种模式，是工业园开发模式还是主力企业，还是全球500强引导的开发模式？这些问题考虑清楚以后，我认为的工业园就可以做概念规划和战略规划了。